图源：上海虹桥绿地铂瑞酒店小红书
入住率跌至45.81%，酒店客房数量缩水至7176间，平均每间客房每天收入下滑至335元——绿地控股旗下的酒店业务（简称“绿地酒店”），在2025年的表现并不理想。
“低效与亏损酒店数量偏多，未能满足投资回报要求。轻资产拓展缓慢，虽然目前项目储备量较多，但实际签约转化率偏低。”在总结2025年三季度工作时，绿地酒店旅游集团管理层如此描述其工作进展。
其实，很多依托于地产业务的业主型酒店集团，在这些年的日子愈发难过：自持项目缺乏造血能力，轻资产输出能力更是欠缺。
未来，包括绿地酒店在内的诸多业主型酒店集团，将向何处转型？它们在激烈的竞争中站稳脚跟的核心竞争力又是什么？种种问题都在等待一个最优解。
绿地酒店经营“每况愈下”
绿地控股最新披露的数据显示，截至2025年12月末，酒店客房数为7176间，入住率为45.81%。在2025年1—12月，酒店取得经营收入8.77亿元。
绿地控股2025Q4经营简报 图源：绿地控股公告
这个数据并不理想。
一方面，酒店客房数量在逐步缩水。
在2025年三季度末，绿地控股旗下酒店客房为7460 间；在2025年上半年，这一数字为8258 间。
而截至2024年末，绿地酒店客房数为9738 间。再往前追溯，2023年为 11455 间，2022年为12874间，2021年为12554间。
客房数量减少，意味着酒店数量也在减少。
从酒店数量来看，2025年的数据尚未披露。在2024年，绿地控股拥有营运酒店 36 家，自营 27 家；2023年，营运酒店为43家，自营31家；2022年，营运酒店为47家，自营33家；2021年，营运酒店为45家，自营31家。
另一方面，入住率持续下滑。
2025年，绿地酒店入住率为45.81%；2024年入住率为 49.1%，2023年入住率为 53.4%，2022年入住率为 52.1%，2021年入住率为 52.4%。
旅游酒店行业资深高级经济师、独立分析师赵焕焱撰文称，入住率45.81%是2025年酒店业的写照。绿地酒店2025年的经营情况是酒店业在供大于求的情况下，继续处于下降通道的反映。
与行业相比，绿地酒店的入住率数据也算不上优秀。2025年第三季度，锦江酒店旗下的全服务酒店的入住率为56.27%，2024年同期为58.50%。
第三，每间客房每天收入持续下滑。
粗略估算，2025年，绿地酒店平均每间客房每天收入为335元，2024年为365元，2023年为420元，2022年为343元，2021年为418元。
不过，需要注意的是，在此五年期间，绿地控股还转让了轻资产管理公司——绿地酒管的52%股权，部分项目不再并表。
但是，剔除这些因素之外依然不难看出，绿地酒店当下的赚钱能力，甚至不及口罩时期的2022年，也创下近5年新低。
早在2005年，绿地旗下首家酒店绿地豪生全套房酒店开业，绿地由此开始涉足酒店旅游业。
2018年，绿地重组三大产业集团，原绿地酒店集团更名为“绿地酒店旅游集团”。彼时，绿地希望用三年时间打造以两百亿以上年收入的酒店为核心业务、以旅游及会展为两翼的酒店旅游集团。
结合当下发展情况，这一宏大蓝图显然没有落地。
原本，绿地酒店对2025年制定了一些目标，但从目前来看，似乎并没有实现。
比如，2025年初，绿地酒店板块的全年目标是，将以“中国体验·两百好店”（这个口号似乎有点耳熟）的核心发展战略，打造“高品质服务、国际化视野、创新运营模式”的核心竞争力。持续拓展项目版图，轻资产拓展目标实现新签15个全服务酒店项目。
图源：HELLO绿地酒店旅游
但是，到了2025年四季度工作会议上，绿地酒店旅游集团相关负责人提到：
整体三季度来看，酒店板块经营业绩呈两极分化，低效与亏损酒店数量偏多，未能满足投资回报要求。
同时，轻资产拓展缓慢，虽然目前项目储备量较多，但实际签约转化率偏低，收并购项目尚未实质落地，与年初目标存在差异。
《酒管财经》注意到，绿地控股早在2023年、2024年的财报中就提到，公司轻资产已签约项目数量累计近百家，客房数2.2万余间。只是，这些项目暂未大批量地转化成开业门店。
业主型酒店集团大败局？
坦言之，与其他地产企业相比，绿地旗下的酒店板块做得相对还属于不错的。它们形成了自有的品牌矩阵，包括铂瑞、铂骊、铂派等，并且进行了轻资产输出。
只是，在地产时代成为过去式的大背景下，诸如此类的业主型酒店集团，普遍遭遇经营和扩张困局。
图源：绿地酒店集团官网
业主型酒店集团与酒店品牌运营管理集团相对应。
前者往往同知名酒店集团合作，通过自持物业成为多家酒店项目业主，并在此基础上成立酒店公司，后续逐渐孵化自有品牌和轻资产输出。其内核与底色依然是酒店业主。
而酒店品牌运营管理集团则更强调品牌管理和输出。它们并不大量自持酒店，通过加盟、特许经营等形式进行轻资产输出。该类酒店集团的底色是酒店品牌管理。
在国内，很多业主型酒店集团面临着多个难题。
一方面，其母公司普遍出现资金流动性问题。
就以绿地控股来讲，在2025年，该公司最高预亏190亿。收缩地产增量、瘦身、布局新赛道成为该类企业当下求生的主旋律。
在此基础上，资产还算优质的酒店项目，往往成为母公司回血的“牺牲品”。很多自持物业的酒店项目，大多会被卖掉。
另一方面，业主型酒店集团自持的很多酒店项目，很多并未完全经过市场化论证。换个表述就是，有相当一部分酒店项目，是以地产项目配套角色出现。筹建和运营之初，并未完全将该项目独立考核。
这导致在失去地产主业持续输血之后，该类酒店缺乏自主造血能力，很多项目单独核算之后都处于亏损状态。
第三，轻资产输出能力偏弱。
上述能力取决于该集团坚定轻资产管理的时间和决心。任何酒店集团塑造出极强的品牌力、产品力、运营力等，都需要时间和投入。
目前来看，万达与碧桂园在酒店板块的这一领域做得相对不错。
图源：万达酒店及度假村官网
同时，业主型酒店集团的轻资产输出大多聚焦在全服务和精选服务酒店品牌。相对来讲，国际酒店集团在全服务品牌中更加强势，本土专业的酒店品牌管理公司在精选服务酒店（中高端）上更有竞争力。业主型酒店集团所谓的“自有品牌”，只能在夹缝中捡饭吃。
并且，这两年，国内的全服务酒店的经营数据并不好看。全国星级饭店在2024年全年的经营数据直到现在还未披露——仅从这件事就能多少看出一些端倪来。
《酒管财经》认为，这种转型注定是漫长和痛苦的。这是企业基因问题，并非一个职业化管理团队能够轻易改变的现象。
如何实现“美美与共”？
对于未来的发展，绿地酒店集团曾公开表示，将依托区域化改革，落实“一店一策”差异化运营策略，针对综合体及大店、运营低效状态酒店和亏损状态酒店进行分类管理。加快轻资产签约与收并购落地，强化品牌建设研究，形成具有绿地酒店特色的高质量发展措施。
从大趋势来看，专业的酒店品牌管理集团，未来势必是行业发展主流。诸如华住、锦江、首旅等，在国内行业规模化、标准化、连锁化大浪潮下，依然会保持快速扩张。
对于业主型酒店集团，未来的出路又在哪？难道真的要伴随着地产余晖而随之没落？
真不一定！
《酒管财经》认为，未来的行业供给一定是互相渗透、互相融合且各自保持特色。
第一，业主型酒店集团更懂业主的诉求。未来，该类酒店集团除了从品牌运营上要效益，还可加码资产管理。
在现阶段，主流的本土酒店品牌管理集团尚未开发出足够的资产管理能力。这也不是它们的发力重点。业主型酒店集团依然存在很大的市场机会和较长的窗口期。
我们可以举个例子。
传统酒店集团往往聚集在单一酒店项目自身。而业主型酒店集团在综合体、文旅项目建设等方面同样拥有很多经验。它们可依托“酒店+”探索多元发展模式。
上海佘山世茂洲际酒店 图源：携程
并且，在这种资产管理中，酒店只是其中一个核心业态，文旅综合体、多元化的物业资产管理，都将成为其业务布局的方向。
第二，持续的轻资产管理以及精细化运营。
《酒管财经》认为，业主型酒店集团可以通过结合在地文化谋求个性化，尤其是在度假市场，打造各类主体的度假体验和产品。比如康养、疗愈、骑行等。
同时，在精细化运营上做足功夫。这些需要从专业的酒店品牌管理集团取经。其实，凤悦与希尔顿合作的做法值得行业借鉴。更近距离与国际酒店集团联合，能够加速提升自身的管理运营能力。
第三，打造生态概念。
业主型酒店集团要独立于母公司，但还需借助于母公司的资源进行生态化布局。母公司的文旅资源、会展资源等均可成为“朋友圈”一员。
整体来看，日子会越来越难，但是机会依然存在。期待业主型酒店集团能够探索出更多的成长路径。
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